Cách Tính Diện Tích Sàn Xây Dựng Đúng Chuẩn — Có Ví Dụ

14/09/2026 - Đào tạo nội bộ

Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất khi dự trù chi phí xây nhà là tính sai diện tích sàn xây dựng dẫn đến ước tính chi phí lệch xa so với thực tế. Bài viết này hướng dẫn cách tính đúng, kèm bảng hệ số quy đổi cho các phần diện tích đặc biệt (tầng hầm, sân thượng, mái).

cách tính diện tích sàn xây dựng

Diện Tích Sàn Xây Dựng Khác Gì Diện Tích Đất?

Đây là điểm nhầm lẫn cơ bản nhất. Diện tích đất là diện tích khu đất bạn sở hữu. Diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của TẤT CẢ các tầng trong công trình cộng lại. Với nhà nhiều tầng, con số này luôn lớn hơn diện tích đất.

Công thức cơ bản: Diện tích sàn xây dựng = Diện tích xây dựng mỗi tầng × Số tầng (+ các phần diện tích đặc biệt tính theo hệ số riêng)

Bảng Hệ Số Quy Đổi Cho Các Phần Diện Tích Đặc Biệt

Đây là phần dễ tính sai nhất. Các hạng mục dưới đây không tính 100% như một tầng thông thường mà theo hệ số phần trăm. Hệ số cụ thể có thể khác nhau tùy thỏa thuận với từng nhà thầu, nhưng phổ biến theo mức sau:

Hạng mục	Hệ số tính thường gặp	Lý do
Móng (móng đơn/băng)	30 – 50%	Ít vật liệu, thi công đơn giản hơn 1 tầng
Móng cọc, móng bè	50 – 70%	Phức tạp hơn, nhiều vật liệu hơn
Tầng hầm	150 – 250%	Thi công phức tạp: chống thấm, đào đất, chống sạt
Tầng trệt (trên đất)	100%	Tính như 1 tầng đầy đủ
Sân thượng có mái che	75%	Có kết cấu che nhưng ít tường bao
Sân thượng không mái che	50%	Chỉ có sàn, lan can
Mái tôn, mái ngói (không ở được)	30 – 50%	Ít vật liệu hơn sàn bê tông
Mái bê tông cốt thép (sân thượng có thể ở)	50 – 75%	Kết cấu chịu lực đầy đủ hơn mái tôn
Ban công	50 – 100%	Tùy diện tích và mức độ hoàn thiện

Ví Dụ Tính Cụ Thể

Nhà phố có: 1 tầng hầm (80m²), 4 tầng nổi (mỗi tầng 80m²), sân thượng có mái che (30m²), mái tôn (50m²):

Tầng hầm: 80m² × 200% = 160m²
4 tầng nổi: 80m² × 4 × 100% = 320m²
Sân thượng có mái che: 30m² × 75% = 22,5m²
Mái tôn: 50m² × 40% = 20m²
Tổng diện tích sàn xây dựng = 160 + 320 + 22,5 + 20 = 522,5m²

Lưu ý: nếu chỉ tính đơn giản 80m² × 4 tầng = 320m² mà quên tầng hầm, sân thượng và mái, gia chủ sẽ ước tính thiếu hơn 200m² - tương đương thiếu hụt hàng trăm triệu đồng khi tính chi phí xây dựng theo đơn giá/m².

cách tính diện tích sàn xây dựng

Vì Sao Cần Tính Đúng Diện Tích Này?

Diện tích sàn xây dựng là cơ sở để tính hầu hết các loại chi phí liên quan: chi phí xây dựng trọn gói, chi phí giám sát, và đôi khi cả phí xin giấy phép xây dựng. Tính sai diện tích này ngay từ đầu kéo theo sai lệch toàn bộ dự trù ngân sách.

Xem thêm: Dịch vụ giám sát xây nhà chuyên nghiệp tại Hà Nội

Câu Hỏi Thường Gặp

1. Hệ số tính diện tích tầng hầm, mái có thống nhất giữa các nhà thầu không?

Không hoàn toàn thống nhất, đây là điểm cần thỏa thuận rõ và ghi vào hợp đồng trước khi ký, vì một số nhà thầu áp dụng hệ số khác biệt để tính giá có lợi hơn cho họ. Nên yêu cầu nhà thầu giải thích rõ cách tính diện tích quy đổi trước khi so sánh báo giá giữa các đơn vị.

2. Diện tích cầu thang có tính riêng không hay tính chung vào diện tích tầng?

Thường được tính chung vào diện tích sàn của tầng đó (diện tích cầu thang là một phần của diện tích xây dựng mỗi tầng), không tính tách riêng theo hệ số đặc biệt.

Xây Dựng Phạm Gia

Tầng 10, Tháp Doanh nhân, Số 01 Thanh Bình, Hà Đông, Hà Nội

Hotline: 0906 222 234