Tìm hiểu quy định mới về miễn giấy phép xây dựng 2025

1. Tổng quan & lý do ra quy định mới

1.1 Bối cảnh cần cải cách

Từ 29/5/2025, Thủ tướng ban hành Công điện 78/CĐ‑TTg, yêu cầu đơn giản hóa tối thiểu 30% thủ tục hành chính (thời gian, chi phí, điều kiện kinh doanh) trong ngành xây dựng, đặc biệt thủ tục cấp giấy phép xây dựng (GPXD)
Bộ Xây dựng đã ra Văn bản 4377/BXD‑VP ngày 2/6/2025, đề xuất rà soát, sửa đổi các quy định để thực thi cắt giảm GPXD trong khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị

1.2 Mục tiêu chính

Giảm thủ tục giấy tờ, giảm tải cho người dân và doanh nghiệp
Chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm: người dân tự chịu trách nhiệm hồ sơ, cơ quan quản lý giám sát sau cấp phép

2.10 trường hợp công trình được miễn GPXD

Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020, 2024) và các nghị định liên quan, bao gồm:

- Công trình bí mật quốc gia; xây dựng khẩn cấp.

- Công trình vốn đầu tư công do cấp cao phê duyệt.

- Công trình xây dựng tạm (như lán trại thi công) theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014.

- Công trình cải tạo/sửa chữa bên trong hoặc mặt ngoài (không tiếp giáp đường) không thay đổi kết cấu chịu lực.

- Công trình quảng cáo (không thuộc danh mục đã quy định GPXD) và trạm viễn thông thụ động.

- Công trình nằm trên địa bàn từ 2 tỉnh trở lên hoặc theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp quy hoạch.

- Công trình đã được thẩm định thiết kế triển khai đủ điều kiện cấp phép.

- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án hoặc khu đô thị có quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.

- Nhà cấp 4 hoặc nhà riêng lẻ dưới 7 tầng ở nông thôn/miền núi/hải đảo ngoài khu quy hoạch đô thị.

- Công trình điện gió ngoài khơi theo dự án đã cấp phép khu biển.

Trong các trường hợp 2,6,7,8,9, chủ đầu tư phải nộp thông báo khởi công + hồ sơ thiết kế để cơ quan quản lý theo dõi

3. Quy định áp dụng từ ngày 1/7/2025

3.1 Với khu vực quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị

Các công trình thuộc khu vực này được miễn GPXD ngay lập tức từ 01/07/2025, nếu đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt

3.2 Thí điểm tại TP.HCM

TP.HCM sẽ công bố danh sách ~55.000 lô đất (360 khu vực) tại Quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, Thủ Đức đủ điều kiện miễn GPXD từ 1/7/2025
Người dân đủ điều kiện chỉ cần nộp thông báo khởi công tại UBND phường/xã 7 ngày trước khi xây, kèm bản sao giấy tờ đất & bản thiết kế theo Điều 79 Luật Xây dựng 2014, Nghị định 06/2021/NĐ‑CP

3.3 Miễn GPXD cho nhà ở xã hội

Dự án nhà ở xã hội áp dụng thiết kế mẫu hoặc điển hình (do cơ quan có thẩm quyền công bố) được miễn GPXD từ 1/7/2025, nếu đáp ứng quy hoạch và các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy

4. Thủ tục áp dụng miễn GPXD

Bước 1. Xác định đối tượng
Kiểm tra xem công trình thuộc 1/10 trường hợp miễn GPXD và khu vực đủ điều kiện (quy hoạch 1/500, thiết kế đô thị, địa bàn nông thôn…).
Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ
Bản sao có chứng thực: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản thiết kế: Phù hợp quy chuẩn, Điều 79 Luật Xây dựng 2014 & Điều 9 Nghị định 06/2021/NĐ‑CP đối với trường hợp nêu tại TP.HCM
Nếu thuộc dự án quy hoạch: Thông tin bản quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị.
Bước 3. Nộp thông báo khởi công
Nộp trực tiếp hoặc online tại UBND xã/phường tối thiểu 7 ngày trước ngày khởi công.
Tài liệu gồm: bản sao đất, bản thiết kế, mẫu thông báo khởi công.
Bước 4. Giám sát & hậu kiểm
Sau khi thông báo, tiến hành xây dựng.
Cơ quan có thẩm quyền (xã/phường) sẽ giám sát, hậu kiểm, nếu có vi phạm thiết kế hoặc quy hoạch, chủ đầu tư bị xử lý theo Điều luật trật tự xây dựng

5. Lợi ích & thách thức

5.1 Lợi ích

Tiết kiệm thời gian và chi phí cho người xây dựng.
Thúc đẩy bất động sản và đầu tư vào nhà ở – đô thị – xã hội.
Giảm gánh nặng hành chính; tăng tính minh bạch và trách nhiệm.

5.2 Thách thức

Giám sát chưa đồng bộ giữa các địa phương.
Rủi ro sai phạm kiến trúc hoặc quy hoạch nếu quản lý không nghiêm.
Chưa có cơ chế phạt đủ mạnh nếu hậu kiểm không hiệu quả.

5.3 Triển vọng

Dự kiến mở rộng miễn GPXD trên toàn quốc cuối năm 2025.
Số hóa thủ tục qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Phân cấp thêm quyền cho cấp xã nhằm giảm áp lực hành chính trung cấp.

6. Hướng dẫn triển khai nhanh

Kiểm tra công trình & khu vực xây dựng có thuộc diện được miễn không.
Chuẩn bị thiết kế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nộp thông báo khởi công tại UBND xã/phường 7 ngày trước xây dựng.
Xây đúng thiết kế đã thông báo, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật.
Sẵn sàng giám sát & xử lý hậu kiểm, giữ minh bạch và an toàn pháp lý

7. Kết luận

Quy định miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2025 là bước tiến lớn trong cải cách hành chính ngành xây dựng, giúp dân và doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc xây dựng, đặc biệt nhà ở. Tuy nhiên, hiệu quả xoay quanh yếu tố giám sát, trách nhiệm xã/phường và hệ thống hậu kiểm pháp lý.

Công ty TNHH Giám sát Xây dựng Phạm Gia là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn và giám sát kỹ thuật xây dựng uy tín tại Việt Nam. Với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của Bộ Xây dựng, chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ giám sát chất lượng, khách quan và chuyên nghiệp cho mọi loại công trình – từ nhà ở dân dụng, biệt thự, nhà xưởng đến cao ốc văn phòng và dự án hạ tầng.

Phạm Gia luôn đặt sự minh bạch và an toàn kỹ thuật lên hàng đầu. Chúng tôi theo dõi sát tiến độ, kiểm soát chặt chẽ vật liệu, kỹ thuật thi công, biện pháp an toàn lao động, và đảm bảo công trình được thực hiện đúng thiết kế, đúng quy chuẩn xây dựng.

Với phương châm "Giám sát chuẩn – Công trình vững", Phạm Gia đã trở thành đối tác tin cậy của nhiều chủ đầu tư và nhà thầu lớn nhỏ. Chúng tôi không chỉ bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn góp phần nâng cao chất lượng công trình và uy tín ngành xây dựng Việt Nam.