Khi lên kế hoạch xây dựng ngôi nhà mơ ước, mối quan tâm hàng đầu của gia chủ luôn là vấn đề chi phí. Điều mà không ai mong muốn nhất trong quá trình này chính là việc chi phí xây dựng tăng cao vượt quá dự toán, gây ra nhiều phiền toái và lo lắng cho chủ nhà. Câu hỏi "Liệu có phát sinh thêm chi phí nào nữa không?" thường xuyên hiện lên trong đầu của họ suốt cả quá trình xây dựng. Thay vì lo lắng và suy nghĩ tiêu cực, việc tính toán kỹ lưỡng và chuẩn bị tâm lý cũng như tài chính cho các tình huống phát sinh có thể giúp gia chủ yên tâm hơn và thậm chí tiết kiệm được cả tỷ đồng trong quá trình xây dựng.

Tư Vấn Giám Sát Phạm Gia xin chia sẻ 7 kinh nghiệm quý báu, được rút ra từ thực tế qua hơn 15 năm kinh nghiệm của các kỹ sư và kiến trúc sư, với hàng trăm công trình đã thực hiện, nhằm giúp chủ nhà tránh được những chi phí phát sinh không mong muốn. Việc áp dụng các kinh nghiệm này không chỉ giúp chủ nhà giảm bớt lo lắng mà còn có thể tiết kiệm hàng tỷ đồng trong quá trình xây nhà.

Tổng quan về các loại chi phí xây nhà

Khi xây nhà, có nhiều phương thức hợp đồng khác nhau để chủ nhà lựa chọn, tùy thuộc vào mục tiêu tiết kiệm chi phí và sự tiện lợi. Một số hình thức phổ biến bao gồm:

Chi phí xây nhà theo hợp đồng thi công với nhà thầu

1. Hợp đồng thi công trọn gói

Đây là hình thức mà nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ công trình, bao gồm cả thiết kế và vật liệu theo thỏa thuận ban đầu. Thông thường, chi phí sẽ được tính theo đơn giá m2 hoặc theo dự toán từng công đoạn:

• Nhà cấp 4: 4,3 – 5,8 triệu đồng/m2
• Nhà phố: 5,5 – 6,8 triệu đồng/m2
• Biệt thự: 6,9 – 9,2 triệu đồng/m2

Hình thức này thường được lựa chọn bởi những chủ nhà có ít thời gian và kinh nghiệm, nhưng cần chú ý theo dõi kỹ lưỡng để tránh những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình thi công.

2. Hợp đồng thi công phần thô và nhân công hoàn thiện

Nhà thầu sẽ cung cấp nhân công và vật liệu phần thô, còn vật liệu hoàn thiện do chủ nhà tự mua. Giá thi công tham khảo:

• Nhà cấp 4: 3,4 – 3,9 triệu đồng/m2
• Nhà phố: 4 – 4,4 triệu đồng/m2
• Biệt thự: 4.8 – 6.8 triệu đồng/m2

3. Hợp đồng nhân công xây dựng

Đây là lựa chọn phổ biến của những chủ nhà có kinh nghiệm, với việc chủ nhà tự mua vật liệu và thuê nhân công. Đơn giá tham khảo:

• Nhà cấp 4: 1,8 – 2 triệu đồng/m2
• Nhà phố: 2 – 2,2 triệu đồng/m2
• Biệt thự: 2,4 – 2,8 triệu đồng/m2

Khi tìm kiếm nhà thầu xây dựng, gia chủ không nên vội vàng lựa chọn dựa trên báo giá ban đầu mà cần xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng, bao gồm vật liệu và tiêu chuẩn thi công. Nhiều đơn vị có thể đưa ra báo giá thấp ban đầu nhưng sau đó lại phát sinh thêm chi phí không rõ ràng, hoặc sử dụng vật liệu kém chất lượng để giảm giá thành.

Đơn giá các công đoạn thi công tham khảo

Nếu là một người am hiểu về xây dựng, chủ nhà hoàn toàn có thể tự điều phối mọi hoạt động xây nhà, tìm kiếm những thợ phụ theo từng công đoạn. Dưới đây là đơn giá một số công đoạn cho anh chị chủ nhà tham khảo:

1. Đơn giá xây dựng phần thô

Đơn giá xây dựng phần thô là phần chi phí lớn nhất trong toàn bộ quá trình xây nhà, bao gồm việc thiết lập cấu trúc cơ bản của ngôi nhà:

2. Đơn giá thi công hoàn thiện

Chi phí cho các công đoạn hoàn thiện bao gồm các hạng mục như:

3. Chi phí ngoại thất và các hạng mục phụ

Chi phí ngoại thất và hạng mục phụ tuỳ theo nhu cầu của gia chủ, ví dụ:

Các loại chi phí khác

1. Chi phí tư vấn và thiết kế

Đây là chi phí thuê các chuyên gia kiến trúc sư và kỹ sư để phát triển ý tưởng thiết kế, lập bản vẽ kỹ thuật và tính toán kết cấu. Chi phí thường tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí xây dựng hoặc theo mức phí cố định đã thỏa thuận:

• Phí thiết kế kiến trúc: Chiếm khoảng 1% – 2% tổng chi phí xây dựng. Những ngôi nhà có thiết kế phức tạp hoặc yêu cầu cao về mỹ thuật có thể có chi phí cao hơn.
• Phí thiết kế kỹ thuật và tính toán kết cấu: Thường chiếm khoảng 1% – 2% tổng chi phí xây dựng.

Tổng chi phí thiết kế thường từ 2% đến 4% tổng giá trị công trình. Nếu tổng chi phí xây nhà là 3 tỷ, chi phí thiết kế sẽ dao động từ 60-120 triệu đồng, tùy thuộc vào gói thiết kế và đơn vị thiết kế.

2. Chi phí giám sát thi công

Chi phí này dành cho việc thuê một đơn vị hoặc chuyên gia độc lập để giám sát quá trình xây dựng, đảm bảo công trình được thực hiện đúng theo thiết kế và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật. Chi phí thường dao động từ 2% – 3% tổng chi phí xây dựng, tùy thuộc vào độ phức tạp của công trình và yêu cầu của chủ đầu tư.

Ngoài ra, trong quá trình thi công, có thể phát sinh các chi phí cho kiểm định và thử nghiệm để đảm bảo chất lượng vật liệu và công trình.

3. Các loại thuế, phí theo quy định

• Thuế xây dựng: Tùy theo quy định địa phương, nhưng thường là một tỷ lệ nhỏ của tổng giá trị xây dựng.
• Thuế chuyển nhượng: Nếu có giao dịch mua bán đất, phí này có thể là từ 0.5% đến 2% giá trị giao dịch.
• Phí xin cấp phép xây dựng: Mặc dù không lớn so với tổng chi phí xây dựng nhưng là một khoản bắt buộc phải chi trả để thực hiện dự án.

7 Chiến Lược Giúp Chủ Nhà Tiết Kiệm Hàng Tỷ Đồng Khi Xây Nhà

1. Lập Kế Hoạch Dòng Tiền Hợp Lý Ngay Từ Đầu

Trong quá trình xây dựng, không ít chủ nhà rơi vào cảnh "khát tiền" do thiếu kế hoạch dòng tiền hợp lý. Nhiều người tập trung quá mức vào phần xây thô mà bỏ qua các hạng mục khác như ngoại thất, nội thất, cảnh quan - những phần này thực sự có thể "ngốn" một lượng lớn ngân sách nếu không tính toán kỹ. Theo kinh nghiệm từ các chuyên gia, chủ nhà nên phân bổ nguồn tiền theo tỷ lệ sau: 45% cho xây thô, 30% cho hoàn thiện, 15% cho nội thất và 10% dự phòng. Tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy theo nhu cầu cụ thể của từng dự án. Nhờ lập kế hoạch chi tiết từ đầu, nhiều chủ nhà đã tiết kiệm được đến 15-20% tổng chi phí so với việc tự mình mò mẫm.

2. Luôn Dự Phòng Ít Nhất 10% Ngân Sách Cho Các Tình Huống Phát Sinh

Một thực tế là có đến 7/10 dự án xây dựng thường vượt quá dự toán ban đầu ít nhất 10%. Nguyên nhân có thể do biến động giá vật liệu, muốn sử dụng thiết bị tốt hơn hoặc các tình huống phát sinh không lường trước. Để tránh rơi vào cảnh nợ nần, ngừng dự án, chủ nhà nên chuẩn bị thêm 10% tổng giá trị hợp đồng làm quỹ dự phòng. Nếu may mắn không phải dùng đến, số tiền này có thể sử dụng để nâng cấp nội thất hoặc trang thiết bị. Ngược lại, nếu khó khăn phát sinh, việc dự phòng sẽ giúp bạn không phải vay nợ hoặc gặp trở ngại lớn trong quá trình xây dựng.

3. Kỹ Năng Đọc Hợp Đồng, Dự Toán Là Yếu Tố Quan Trọng Để Tối Ưu Chi Phí

Chỉ cần một sơ suất nhỏ khi đọc hợp đồng hoặc dự toán, bạn có thể mất trắng hàng trăm triệu đồng. Ví dụ, nhiều chủ đầu tư chấp nhận báo giá rẻ từ nhà thầu mà không xem xét kỹ các điều khoản trong dự toán chi tiết, dẫn đến việc chất lượng vật liệu bị giảm sút, khối lượng công việc thực hiện thiếu hụt và phát sinh hàng loạt chi phí "không tên". Bí quyết là hãy dành thời gian để "soi" thật kỹ các hạng mục, đơn giá cũng như quyền lợi và trách nhiệm của các bên. Đôi khi, chỉ cần một chút thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng hợp đồng và dự toán, bạn có thể tiết kiệm từ 100-200 triệu đồng.

4. Phân Bổ Đợt Thanh Toán Theo Tiến Độ Thi Công

Một trong những cách hiệu quả nhất để kiểm soát chi phí là chia nhỏ thanh toán thành nhiều đợt theo tiến độ công việc. Ví dụ, bạn có thể thanh toán 20% khi ký hợp đồng, 10% khi hoàn thành móng, 10% khi hoàn thành phần thô… (tùy theo hiện trạng dự án và quy định cụ thể trong hợp đồng). Phương pháp này không chỉ giúp bạn giãn bớt áp lực tài chính mà còn tạo động lực cho nhà thầu thi công đúng tiến độ và chất lượng. Tuy nhiên, vẫn cần thanh toán đúng hạn nếu công việc đạt yêu cầu để giữ chữ tín và tinh thần làm việc của nhà thầu.

5. Hạn Chế Thay Đổi Thiết Kế Giữa Chừng

Một sai lầm "kinh điển" mà nhiều chủ nhà thường mắc phải là thay đổi thiết kế giữa chừng do chưa tính toán kỹ ngay từ đầu. Hậu quả của việc này là phát sinh nhiều chi phí không cần thiết, thậm chí tăng thêm 15-20% so với dự toán ban đầu. Để tránh tình trạng này, hãy dành thời gian nghiên cứu kỹ bản thiết kế và trao đổi với kiến trúc sư để chốt phương án tối ưu trước khi bắt đầu thi công. Những thay đổi nhỏ có thể chấp nhận được, nhưng nên tránh điều chỉnh quá nhiều gây ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí.

6. Cẩn Trọng Với Sự Ăn Chia Và Khai Khống Của Nhà Thầu, Thợ Phụ

Khi bước vào giai đoạn hoàn thiện, việc giám sát chặt chẽ là vô cùng cần thiết. Thực tế, nhiều nhà thầu chính thường thuê thợ phụ để thực hiện các công việc như sơn, điện nước, mộc… Trong quá trình này, không ít nhà thầu có thể "vẽ vời" khối lượng và đơn giá cao hơn thực tế, sau đó ăn chia phần chênh lệch với thợ phụ. Để phòng tránh tình trạng này, bạn cần theo dõi sát sao việc sử dụng vật liệu và đối chiếu liên tục khối lượng thực tế với dự toán. Hãy yêu cầu thợ phụ báo cáo riêng tiến độ và chất lượng thi công, chỉ thanh toán khi công việc đã hoàn thành và bàn giao được kiểm tra kỹ lưỡng.

7. Đừng Lơ Là Buông Lỏng Quá Trình Nghiệm Thu Nhà

Nghiệm thu là khâu cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng. Nhiều chủ nhà thường xem nhẹ bước này, dẫn đến những sai sót không đáng có sau khi hoàn thiện. Đã có những trường hợp chủ nhà phải chấp nhận những công trình không đạt chất lượng vì không kiểm tra kỹ trong quá trình nghiệm thu. Khi đến giai đoạn này, bạn cần tỉ mỉ rà soát chi tiết từng hạng mục, yêu cầu bên thi công ghi rõ các lỗi và thiếu sót vào biên bản, và chỉ ký xác nhận khi mọi việc đã hoàn tất. Chủ nhà nên cẩn thận trong từng khâu hợp đồng, kiểm tra để tránh "đau đầu" về sau.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng nhà

Trung bình, chi phí xây dựng nhà trọn gói tại Việt Nam dao động từ 5,5 triệu đến 6,8 triệu đồng mỗi mét vuông đối với nhà phố (chưa bao gồm nội thất). Tuy nhiên, con số này có thể biến động đáng kể do nhiều yếu tố khác nhau. Hiểu rõ những yếu tố này không chỉ giúp bạn ước tính chính xác hơn chi phí xây dựng mà còn đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ và đạt được kết quả như mong đợi.

1. Yếu tố liên quan đến khu đất xây dựng

• Vị trí địa lý: Vị trí của khu đất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng. Chẳng hạn, một mảnh đất nằm ở trung tâm thành phố sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vật liệu và nhân công, giúp giảm chi phí vận chuyển. Ngược lại, nếu đất nằm ở khu vực ngoại ô hoặc vùng xa xôi, chi phí vận chuyển và nhân công có thể tăng lên đáng kể.

• Diện tích và quy mô đất: Diện tích khu đất ảnh hưởng lớn đến quy mô và thiết kế của ngôi nhà. Mảnh đất rộng rãi có thể cho phép xây dựng những công trình lớn hơn hoặc thậm chí là nhiều tòa nhà. Tuy nhiên, diện tích lớn cũng đồng nghĩa với việc sử dụng nhiều vật liệu hơn và thời gian thi công lâu hơn, làm tăng tổng chi phí.

• Địa hình và điều kiện tự nhiên: Địa hình của khu đất là một yếu tố quan trọng khác cần xem xét. Những mảnh đất bằng phẳng thường dễ xây dựng hơn, trong khi những khu đất gồ ghề, dốc hoặc có nền đất yếu có thể đòi hỏi các kỹ thuật xây dựng đặc biệt như tường chắn, móng cọc hoặc hệ thống thoát nước bổ sung, từ đó làm tăng chi phí xây dựng.

• Yếu tố pháp lý: Các vấn đề pháp lý như tranh chấp đất đai, quy định quy hoạch đô thị, và thủ tục xin giấy phép xây dựng cũng có thể gây ra trì hoãn và phát sinh chi phí. Việc không tuân thủ các quy định pháp lý có thể dẫn đến việc bị phạt hoặc phải điều chỉnh thiết kế, làm tăng thêm chi phí không mong muốn.

2. Yếu tố về phong cách và quy mô nhà

• Diện tích xây dựng: Diện tích xây dựng càng lớn thì chi phí càng tăng. Điều này không chỉ do cần sử dụng nhiều vật liệu hơn mà còn do thời gian thi công dài hơn, yêu cầu sử dụng nhiều nhân công hơn và quản lý dự án phức tạp hơn.

• Số tầng của ngôi nhà: Việc xây dựng thêm các tầng không chỉ đòi hỏi cấu trúc chịu lực vững chắc hơn mà còn làm phức tạp hệ thống điện, nước và thông gió. Điều này không chỉ tăng chi phí vật liệu mà còn tăng chi phí nhân công và thời gian thi công.

• Phong cách thiết kế: Phong cách thiết kế của ngôi nhà cũng ảnh hưởng lớn đến chi phí. Một ngôi nhà hiện đại sử dụng nhiều kính và thép có thể tốn kém hơn so với một ngôi nhà truyền thống sử dụng gạch và bê tông. Thiết kế phức tạp, với nhiều chi tiết trang trí và nội thất cao cấp, yêu cầu kỹ năng và tay nghề của đội ngũ thi công, từ đó làm tăng tổng chi phí.

3. Yếu tố về vật liệu xây dựng

• Xuất xứ và thương hiệu: Vật liệu từ các thương hiệu uy tín và có chất lượng tốt thường có giá cao hơn. Tuy nhiên, những vật liệu này thường bền vững và ít phát sinh chi phí bảo trì sau này. Vật liệu nhập khẩu cũng có thể chịu thêm thuế và chi phí vận chuyển, làm tăng tổng chi phí xây dựng.

• Chất lượng vật liệu: Chất lượng của vật liệu xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và an toàn của ngôi nhà. Mặc dù vật liệu chất lượng cao có chi phí ban đầu cao hơn, nhưng nó sẽ giúp giảm thiểu chi phí bảo dưỡng và sửa chữa trong tương lai. Ngược lại, vật liệu rẻ tiền có thể tiết kiệm chi phí ban đầu nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ gây ra các vấn đề trong quá trình sử dụng, dẫn đến chi phí tổng thể cao hơn.

• Biến động giá cả: Giá vật liệu xây dựng có thể thay đổi do nhiều yếu tố như sự biến động của thị trường, thay đổi chính sách kinh tế, hoặc sự khan hiếm nguồn cung. Do đó, việc cập nhật thường xuyên giá cả vật liệu và dự trù chi phí phát sinh là điều cần thiết để đảm bảo không bị vượt quá ngân sách đã đề ra.

4. Yếu tố về nhân công

• Kinh nghiệm và tay nghề của nhân công: Nhân công có kinh nghiệm và tay nghề cao sẽ đảm bảo công trình được thi công chất lượng và đúng tiến độ. Tuy nhiên, chi phí thuê nhân công này cũng sẽ cao hơn so với nhân công bình thường. Sự thiếu hụt nhân công có tay nghề tại địa phương cũng có thể dẫn đến việc phải thuê nhân công từ nơi khác, làm tăng chi phí đi lại và sinh hoạt.

• Số lượng nhân công: Sự sẵn có của nhân công tại địa phương cũng ảnh hưởng đến chi phí xây dựng. Nếu nguồn nhân công tại địa phương khan hiếm, bạn có thể phải thuê nhân công từ các khu vực khác, kèm theo đó là các chi phí đi lại, ăn ở, và có thể cả chi phí bảo hiểm cho nhân công.

Những yếu tố trên cần được cân nhắc kỹ lưỡng khi bạn lập kế hoạch chi phí cho dự án xây dựng. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn quản lý chi phí hiệu quả hơn, đồng thời đảm bảo rằng ngôi nhà của bạn được xây dựng đúng tiến độ và đạt chất lượng cao nhất. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc muốn được tư vấn chi tiết, đừng ngần ngại liên hệ với Tư Vấn Giám Sát Phạm Gia. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ để bạn có thể hoàn thành dự án xây nhà một cách dễ dàng và tiết kiệm nhất.

      Phạm Gia là đơn vị chuyên Tư Vấn Giám Sát thi công các công trình xây dựng nhà ở dân dụng, biệt thự, chung cư cao cấp, toà nhà văn phòng tại Hà Nội. Với hơn 12 năm kinh nghiệm, chúng tôi am hiểu sâu sắc về kiến trúc và công nghệ. Phạm Gia đã giúp nhiều khách hàng xây dựng những căn nhà hoàn hảo, biệt thự đẳng cấp, văn phòng hiện đại. Với tư duy sáng tạo và khả năng đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng. Phạm Gia luôn tìm cách mang đến sự hài lòng tuyệt đối cho mỗi dự án. Anh chị đang có nhu cầu về xây dựng. Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí nhé!

Phạm Gia chuyên tư vấn giám sát nhà ở, biệt thự tư nhân.

Địa chỉ: Tầng 10, Tháp Doanh nhân, Số 01 Thanh Bình, Hà Đông, Hà Nội

Điện thoại: +84 941664457

Fax: (+84) 941664457

Email: phamgiatuvangiamsat@gmail.com